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    dageko – sozialökonomische Hausverwaltung

    von Dagmar Kotzmuth am 1475957405000

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      Beschreibe die Initiative in einem Satz

      Die dageko GmbH ist eine sozialökonomische Hausverwaltung für Mieter und Eigentümer jeglicher Herkunft

      Ich kann am 9. November 2016 am Vorbereitungsworkshop teilnehmen und kann am 10. November 2016 an der Ideegration-Konferenz teilnehmen

      Ja

      Gründungsjahr

      08/11/2011

      Standort (vollständige Adresse)

      Brückenkopfgasse 5, 8020 Graz

      Homepage deiner Initiative/URL

      work in progress

      Problem

      Mieter

      Sozial schlechter gestellten Menschen, Menschen mit Migrationshintergrund, Asylwerbern und Asylberechtigten wird in unserer Gesellschaft der Zugang zum Wohnungsmarkt erschwert bzw. verwehrt. Dieser Umstand führt zur Ghettoisierung und wirkt sich negativ auf den Integrationsprozess aus.

      Eigentümer

      Dem gegenüber steht eine Vielzahl an leerstehenden Wohnungen, die aufgrund von Desinteresse, Vorurteilen, Fehlinformation und Ängsten nicht an obengenannte Zielgruppen vermietet werden.

      Die wirtschaftlichen Auswirkungen für den Liegenschaftseigentümer sind weniger Einnahmen und somit weniger Budget für notwendige Instandhaltung und Sanierung.

      Hausverwaltung und Gesetzgebung

      Die Gesetzgebung gibt dem Hausverwalter sehr klare Vorgaben und sieht den Aufgabenbereich der ordentlichen Hausverwaltung ausschließlich in der Erhaltung, Instandsetzung, Verbesserung und Sanierung der Liegenschaft. Mit dem momentanen Hausverwaltungsentgelt von 3,43 €/m2/Jahr ist es nicht möglich, über die vorgeschriebene Tätigkeit hinaus zu agieren und wirtschaftlich zu überleben.

      Das Potenzial, das der Hausverwalter in Bezug auf die Bewohner eines Hauses, somit auf alle Mieter und Mieterinnen, hätte, geht durch klare gesetzliche Vorgaben, wenig Entgelt und den wirtschaftlichen Interessen des Eigentümers verloren.

      Behörden und Ämter

      Die Möglichkeit für sozial benachteiligte Menschen, Wohnunterstützung, Beihilfen oder andere finanzielle Zuschüsse zu bekommen ist in Österreich gegeben. Diese auch wirklich zu erhalten, gleicht einem Hürdenlauf, der schwer zu bewältigen ist, da sich die Gesetzgebung oftmals ändert, die meisten Ämter personell unterbesetzt sind und erhaltene Bescheide aufgrund eines unverständlichen Amtsdeutsch schwer zu verstehen sind.

      Dies hat zur Folge, dass MieterInnen aufgrund eines fehlenden Nachweises, oder einer falsch verstandenen Frist etwaige Unterstützungen nicht erhalten und der Verwaltungsaufwand für die zuständigen Ämter größer wird.

      Vision

      Unsere Vision ist die Profession des Hausverwalters neu zu definieren und um den Aufgabenbereich der integrativen Betreuung von MieterInnen zu erweitern. Der Hausverwalter soll zur Schnittstelle für MieterInnen, Behörden, Organisationen und dem Eigentümer werden.

      Die Idee der integrierenden, sozialökonomischen Hausverwaltung soll zum Leitfaden für andere Hausverwaltungen werden, um die intensive Betreuung von Menschen möglich zu machen und die Reichweite des gesellschaftlichen Mehrwertes zu erhöhen.

      Die Erweiterung des Aufgabenbereiches der Hausverwaltung um den sozialökonomischen Aspekt bräuchte den Anreiz eines Zertifikates. Damit einhergehen sollte eine steuerliche Begünstigung für den Eigentümer bei Beauftragung einer zertifizierten Dienstleistung.

      Eine erweiterte Hausverwaltungssoftware könnte die automatisierte, digitale Vernetzung mit Behörden und Ämtern ermöglichen und somit mehr Zeit für die persönliche Betreuung/Beratung der MieterIn schaffen.

      Lösungsansatz

      Für die MieterInnen:

      - Jeder Mensch, unabhängig seiner Herkunft, Sprache, Religion oder Kultur hat das Recht auf Wohnen. Dieses Grundbedürfnis wollen wir im Rahmen unserer Möglichkeiten befriedigen.

      - Jahrelange Erfahrung hat uns gezeigt, dass eine behutsame Durchmischung von unterschiedlichen Nationalitäten, sozialer Stellung und familiärer Situation in einer Liegenschaft für das positive Miteinander am besten funktioniert und somit integrierende Wirkung hat.

      - Das persönliche Gespräch auf Augenhöhe bei Einzug der MieterIn ist ein wesentlicher Faktor und schafft zumeist Vertrauen. Reicht Deutsch oder Englisch nicht aus, wird in der jeweiligen Sprache eine andere MieterIn von uns als Dolmetscher zugezogen. Neben allgemeinen Informationen zum Wohnen, versuchen wir für uns wesentliche Informationen zu vermitteln:

      „Deine Wohnung, das Haus in dem du lebst, ist DEIN ZUHAUSE“

      „Hast du ein Problem, suche das Gespräch mit uns, wir versuchen dir zu helfen und mit dir eine gemeinsame Lösung zu finden.“

      „Den Respekt, den wir dir entgegenbringen, erwarten wir uns auch von dir."

      - jede Wohnung wird bei uns für die MieterIn provisionsfrei und ablösefrei vermittelt

      - in unserer Hausverwaltung darf der Mieter auch cash zahlen, so wie es in anderen Kulturkreisen noch üblich ist und einen anderen Stellenwert hat.

      - Die MieterIn erhält ausführliche Informationen zu den Themen Wohnunterstützung, Mindestsicherung und diversen Jobplattformen

      - In Zukunft möchten wir unsere Voluntäre stärker einbinden und für jedes Miethaus einen Integrationslotsen auswählen, der als Anlaufstelle für die Anliegen der MieterInnen fungieren soll.

      - Die Bereitstellung von jeglichen Unterlagen durch uns als Hausverwaltung soll mehr in die Richtung „Hilf mir, es selbst zu tun“(nach Maria Montessori) gehen.

      Für den Eigentümer

      - um den zeitlichen Aufwand in Ansätzen abdecken zu können, zahlt der Eigentümer für die Verwaltung seiner Liegenschaft (richtet sich nach der Größe der Liegenschaft) 5,20 €/m2/Jahr, wovon die gesetzlichen 3,43 € auf die Betriebskosten abgewälzt werden. In dieser Pauschale sind die Gesamtkosten, wie UST Meldung, vorbereiteter Jahresabschluss und Postspesen enthalten, sowie das monatliche Reporting über die Einnahmen und offenen Posten)

      - bei sofortiger Vermietung zahlt der Eigentümer 100 % einer Bruttomiete, nach einem Monat Leerstand 50 % der Bruttomiete als Provision für die Neuvermietung.

      - verstärkte Präsenz in der Liegenschaft durch uns als Hausverwaltung

      - eine ehrliche, ordentliche Hausverwaltung ohne Aufschläge bei der Vergabe von Instandhaltungs- und Sanierungsarbeiten. Kostenminimierung durch eigenen Haustechniker, der die Schadensaufnahme und das Ausmaß vorab beurteilt.

      - individuelle Vereinbarungsmöglichkeit über die Höhe des Auftragswertes bei allfälligen Reparaturen

      - Abhalten von Müllseminaren

      - zweimal jährliche Hausversammlung mit den MieterInnen

      - enge Zusammenarbeit mit den NGO’s

      Für die Behörden

      - durch unsere Unterstützung bekommen die Mieter vollständige, gesammelte Unterlagen, die sie für etwaige Anträge, Beihilfen und Bescheide brauchen. Durch die Erweiterung unserer Software und eine digitale Vernetzung mit den Behörden, könnte sich die Bearbeitungszeit wesentlich verkürzen.

       

      Eingesetzte Ressourcen

      Dageko-Team: Geschäftsführerin, Gesellschafter, 2 Angestellte (Interkulturelle Kompetenz durch jahrelange Erfahrung, Buchhaltung, Facillity Management, Systemischer Coach, DI der Architektur)

      Volontäre: 4-6  (Sprachkompetenz in Arabisch, Englisch, Türkisch und anderen Sprachen durch Asylwerber, Asylberechtigte und MigrantInnen)

      Pro-Bono: 5 Personen (Deutschkurse durch pensionierte GymnasiallehrerInnen; Psychologin, Jurist)

      Zeitliche Ressourcen: unzählige Stunden an Eigenengagement

      Finanzielle Ressourcen: Eigenkapital, Personal- und Infrastrukturkosten

      Aktivitäten/erbrachte Leistungen

      MieterIn/Eigentümer

      - Besichtigung der Wohnung: Werden von uns in Deutsch und Englisch gemacht, wird eine andere Sprache notwendig, wenden wir uns an unsere Voluntäre.

      - Unterzeichnung Mietvertrag: Mietverträge werden in unserem Büro unterzeichnet und sind mit einem persönlichen Gespräch verknüpft. Wir fragen unsere MieterInnen, nach Ihrem Herkunftsland, ihrem aktuellen Status, der familiären Situation und Ihren Sprachkenntnissen. Wichtig ist auch die Abfrage des aktuellen Jobstatus. Durch die zusätzliche Offenlegung notwendiger Personalien bekommen wir somit einen schnellen, mit Informationen gespickten Überblick über unsere MieterIn.

      - Übergabe der Wohnung: Die MieterInnen bekommen eine Einführung in die Wohnung und die Liegenschaft, eine Erklärung zur Mülltrennung und Hausordnung und wenn möglich ein Bekanntmachen mit den neuen Nachbaren.

      - Jeder Mieter bekommt bei Einzug zu seinem Mietvertrag die Formulare für die Wohnunterstützung, die von uns vorbereiteten Meldezettel und eine genaue Information zu welchen Ämtern und Behörden er gehen muss.

      - treten finanzielle Schwierigkeiten auf, versuchen wir die MieterIn zuerst zu möglichen Stellen zu schicken, welche Einmal Hilfen leisten und überprüfen, ob sie alle möglichen Beihilfen erhalten hat. Sehen wir ein ernsthaftes Bemühen, gibt es immer die Möglichkeit für Ratenzahlungen. Erst bei Härtefällen wird der Anwalt von uns beauftragt.

      - sollte die MieterIn ein familiäres Problem haben, leiten wir die Person an die jeweiligen Stellen oder NgO weiter. Ist es ein behördliches Problem, versuchen wir es direkt mit unseren Ressourcen zu lösen.

      - Reparaturen werden möglichst rasch erledigt, denn auch das ist ein Zeichen der Wertschätzung

      - Gründung der ARGE Do.it.to.do.do für integrative Kunst und Kulturprojekte. Über die ARGE veranstalten wir außerordentliche Aktivitäten, an denen unsere MieterInnen teilnehmen können, wie z.B. ein Fußballturnier, oder gemeinsames Kochen.

      - das Theaterprojekt „Full House“: Ist ein interkulturelles Projekt, aufgeführt von professionellen Straßenkünstlern an Orten, wie Hinterhöfen von Mehrparteienhäusern, Kindergärten und Schulen, an welchen es zu Reibungsproblematiken aufgrund von kulturellen Unterschieden kommen kann.

      Wirkung

      MieterInnen

      - der respektvolle Umgang mit der MieterIn und der entgegengebrachte Vertrauensvorschuss unsererseits schafft eine Basis, die den Selbstwert eines Menschen stärken kann. Dieses Vertrauen gibt vor allem Menschen mit Migrationshintergrund das Gefühl, wieder geschätzt zu werden und in unserer Gesellschaft etwas wert zu sein. Es gibt Sicherheit und stärkt den Willen, sich in eine neue ihm fremde Gesellschaft zu integrieren.

      - Dadurch kann sich der Umgang mit „seinem Zu Hause“ verändern, indem Sorgfalt und Wertschätzung für die eigenen vier Wände aufgebracht wird.

      - Die Wartezeiten für Beihilfen und Zuschüssen wird für die MieterIn kürzer, Bescheide und Verträge werden verstanden.

      - finanzielle Engpässe können schon beim Entstehen entschärft werden

      Eigentümer

      - durch die Umsetzung unserer Maßnahmen können die effektiven Nettoeinnahmen /Jahr erfahrungsgemäß um 7-10 % erhöht werden. (Referenzprojekt: Liegenschaft am Griesplatz in Graz, Baujahr 1920, 3300 m2 Nettonutzfläche, 60 WE, 4 GL, 5 Jahresdurchschnitt, Mieterstruktur: 30 % Österreicher, 22 % Österreicher mit Migrationshintergrund, 48% Nichtösterreicher aus 16 verschiedenen Nationen)

      - Mietzinsausfälle können reduziert werden, wodurch eventuelle Anwaltskosten minimiert werden.

      - der respektvolle Umgang mit fremden Eigentum bringt niedrigere Instandhaltungskosten und kalkulierbare Betriebskosten und der Liegenschaft nachhaltig eine längere Lebensdauer

      - Durch die festgelegte höhere Pauschale des Hausverwalterentgelts gibt es keine zusätzlichen Verrechnungsposten

      - die Steuerberatungskosten können durch die vorbereitete Buchhaltung minimiert werden.

      Behörden

      - bringt eine MieterIn vollständige Unterlagen, verkürzt sich die Bearbeitungszeit und erspart unzählige Korrespondenzen.

      Planung und Ziele

      Das Ziel für das Jahr 2017 ist es ca. 30.000 m2 Nettonutzfläche zu unserer Hausverwaltung zu lukrieren. Für das Jahr 2018 planen wir auf ca. 100.000 m2 Nettonutzfläche zu erweitern. Längerfristig könnten wir uns gut vorstellen, die zu verwalteten Flächen noch weiter aufzustocken.

      Wir planen unseren Leitfaden für eine integrative, sozialökonomische Hausverwaltung, in Form von Seminaren, auch anderen Hausverwaltungen anzubieten.

      Außerdem möchten wir den Einsatz unserer Pro-Bono Voluntäre (Asylberechtigte) in ordentliche Angestelltenverhältnisse umwandeln und die Zahl derer deutlich erhöhen.

      Ein langfristiges Ziel ist die Zusammenarbeit mit unserem Hausverwaltungssoftwareentwickler, um die automatisiert, digitale Weiterleitung von Anträgen der MieterInnen an Behörden zu ermöglichen.

      Die Einführung eines sozialökonomischen Zertifikates für Hausverwaltungen, welche bereit sind, ihren Aufgabenbereich zu erweitern, könnte ein Umdenken in der Immobilienbranche bewirken und einen Anreiz für Liegenschaftseigentümer schaffen.

      Einbindung der Betroffenen

      Konkret werden von uns Asylberechtigte, welche vor kurzem ihren positiven Bescheid erhalten haben, als Hausbetreuer angestellt. Diese Möglichkeit bietet einerseits die Möglichkeit etwas zu tun und ist eine erste Stufe auf dem Weg in den Arbeitsmarkt.

      Verbessern sich die Deutschkenntnisse, wird der Hausbetreuer auch zur Ansprechperson für die Anliegen anderer MieterInnen im Haus und somit zur Schnittstelle zu uns als Hausverwaltung.

      Asylwerber, wie auch Asylberechtigte übernehmen mittlerweile das Vermitteln von Wohnungen, wie auch Wohnungsübergaben. Damit übertragen wir Verantwortung, die gerne angenommen wird und erreichen, dass unsere neue MieterInn ohne Berührungsängste Ihre und unsere Anliegen besser verstehen.

      Wir versuchen uns nicht nur mit Wertschätzung dafür erkenntlich zu zeigen, sondern auch mit finanziellen Mitteln. Da es nicht einfach ist, im Status des Asylwerbers ein rechtlich, korrektes Entgelt für diese Leistungen zu zahlen, bekommen unsere „Makler“ Gutschriften auf Ihre eigene Miete, eine verminderte Kautionszahlung, oder einen verminderten Mietzins.

      Team

      Georg Kotzmuth, Gesellschafter, Projektentwicklung

      Dagmar Kotzmuth, Geschäftsführerin, Hausverwaltung

      Eva Schuster, Buchhaltung und Assistenz der Geschäftsführung

      Anton Schinagl, Haustechnik

      Emad Dyab, (Asylwerber) Dolmetsch und Wohnungsübergaben und Wohnungsbesichtigungen

      Mohammad und Rami Ghrery, (Asylberechtigter) Wohnungsvermittlung und Besichtigung

      Mohammad Albhakit, (Asylberechtigter) Hausbetreuer

      Alles im Reinen, Stefan Emsenhuber, Hausreinigung

      Organisationsstrukturen

      Dageko ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung zu der wir zusätzlich die ARGE Do.it.to.do.do für integrative Kunst und Kulturprojekte gegründet haben.

      Kooperation und Netzwerke

      Wir arbeiten seit Jahren mit verschiedenen NGO’s und Einzelpersonen zusammen, welche uns in unserem Angebot unterstützen, bzw. mit welchen ein gegenseitiger Austausch an Informationen stattfindet.

      Organisationen:

      Dazu gehören die Caritas (Wohnungssicherung): Seit Jahren sind wir Anlaufstelle für die Caritas im Bereich Wohnraumbeschaffung.

      Verein Zebra: Wir empfehlen MieterInnen mit privaten, familiären Problemen, oder Problemen am Arbeitsmarkt den Kontakt mit Zebra

      Lebenshilfe, Volkshilfe, Pfarre St.Andrä: An diese Organisationen werden MieterInnen in finanziellen Notlagen von uns weitergeleitet, um eventuelle finanzielle Einmal Hilfen zu bekommen.

      Das Friedensbüro: Sollten unsere eigenen Ressourcen nicht mehr wirken, hat sich das Friedensbüro bei nachbarschaftlichen Konflikten als verlässlicher Partner zur Problemlösung entwickelt.

      HTBLVA Graz-Ortweinschule: In Kooperation wurde ein begleiteter, minderjähriger Flüchtling als außerordentlicher Hörer aufgenommen, mit der Möglichkeit als ordentlicher Schüler die HTL zu absolvieren.

      Einzelpersonen:

      Waldi Winkler, Monika Lore, Uli Stremitzer: Unsere drei pensionierten, engagierten Lehrerinnen, welche in der Kleingruppe ehrenamtlich Deutschkurse geben und aus privaten Mitteln immer wieder finanzielle Unterstützung leisten.

      Mag. Ulla Redtenbacher-Müller: stellt ihre Zeit ehrenamtlich für psychologische Betreuung zur Verfügung und ist als Konversationspartner ein wichtiger Faktor.

      Mag. Wolfgang Redtenbacher: Als Jurist stellt er nicht nur sein Wissen, sondern seine Zeit für persönliche Gespräche und Beratung zur Verfügung.

      Dr. Klemens Amman: Ist praktischer Arzt und sehr bemüht, auch Asylwerbern eine vollständige ärztliche Betreuung zu bieten.

      RESANITA: ein weibliches Künstlerduo, welches uns im Bereich Kunst und Kultur mit eigenen Taten unterstützt, wie auch wesentliche Kontakte zu diversen Grazer kulturellen Förderstellen knüpft.

      Bedarf

      Konkret brauchen wir ein erweitertes Netzwerk von Liegenschaftseigentümern, welche den sozialökonomischen Aspekt in der Hausverwaltung erkennen und mittragen.

      Finanzielle Mittel für die Erweiterung unserer Organisationsstruktur und Infrastruktur.

      Bessere Vernetzung und Kooperationen mit Organisationen, welche im Bereich Integration tätig sind

      Unterstützung beim Aufbau unserer Homepage bzw. die Entwicklung einer Anwenderfreundlichen App für MietrInnen und Eigentümer, sowie in der PR Arbeit.

      Die Berechnung unseres SROI wäre sehr dienlich.

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